Valeur vénale et valeur locative : quelle différence ?
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- Valeur vénale
Valeur vénale et valeur locative : quelle différence ?
Valeur vénale et valeur locative sont deux notions fréquemment confondues, alors qu’elles répondent à deux questions distinctes : combien vaut ce bien à la vente, et combien peut-il rapporter en location ? Cette distinction est décisive dès qu’il s’agit de vendre, de louer, de fixer un loyer de bail commercial ou d’évaluer un patrimoine.
Deux valeurs, deux questions différentes
La valeur vénale est la valeur de marché d’un bien à la vente, à un instant donné, dans des conditions normales de transaction. C’est la référence pour une déclaration IFI, une succession, un divorce ou une garantie bancaire.
La valeur locative est le loyer de marché qu’un bien peut générer, généralement exprimé en euros par an ou par mètre carré. Elle intervient principalement pour les locaux commerciaux et professionnels, lors de la fixation d’un loyer initial, d’une révision ou d’un renouvellement de bail.
Un même bien a donc deux valeurs différentes, qui répondent à deux besoins différents : céder le bien, ou en tirer un revenu locatif.
Comment se calcule chacune de ces deux valeurs
La valeur vénale se détermine le plus souvent par comparaison avec des ventes récentes de biens similaires, ou, pour un bien de rapport, par capitalisation du revenu qu’il génère. Pour en savoir plus, découvrez notre guide sur la valeur vénale.
La valeur locative se détermine par comparaison avec des loyers pratiqués sur des biens similaires dans le même secteur, en tenant compte de la surface, de l’emplacement et de l’état du local. Pour un local commercial, elle s’appuie aussi sur les usages du secteur d’activité concerné et sur l’évolution des indices de référence (ILC, ICC) utilisés pour les révisions de loyer.
Valeur vénale et valeur locative : quand utiliser laquelle
– Vendre un bien : c’est la valeur vénale qui sert de référence.
– Fixer ou renouveler un loyer de bail commercial : c’est la valeur locative qui s’applique.
– Déclarer un bien à l’IFI, une succession ou une donation : la valeur vénale est requise.
– Décider entre louer et vendre un bien : les deux valeurs se comparent, en tenant compte du rendement locatif rapporté à la valeur vénale.
Le cas particulier du bien de rapport
Pour un immeuble ou un local destiné à la location, les deux valeurs sont liées : la valeur vénale peut se déduire de la valeur locative, en capitalisant le revenu locatif net sur un taux de rendement observé sur le marché pour ce type de bien. Un taux de rendement plus élevé traduit un risque perçu plus important, ou un marché moins tendu, et fait mécaniquement baisser la valeur vénale déduite d’un même loyer.
C’est pourquoi, pour ce type de bien, une expertise croise systématiquement les deux valeurs plutôt que de s’appuyer sur une seule.
Franchi Expertise, cabinet indépendant agréé CNE à Nice, réalise des expertises de valeur vénale comme de valeur locative, séparément ou de façon croisée selon les besoins du dossier.
FAQ – Valeur vénale et valeur locative
Quelle est la différence entre valeur vénale et valeur locative ?
La valeur vénale est la valeur de marché d’un bien à la vente. La valeur locative est le loyer de marché qu’il peut générer. Ce sont deux valeurs distinctes, qui répondent à des besoins différents.
Quelle valeur utiliser pour un renouvellement de bail commercial ?
C’est la valeur locative de marché qui sert de référence pour fixer ou réviser le loyer d’un bail commercial, pas la valeur vénale du bien.
Peut-on déduire la valeur vénale d'un bien à partir de sa valeur locative ?
Oui, pour un bien de rapport, en capitalisant le revenu locatif net sur un taux de rendement observé sur le marché pour ce type de bien.
La valeur locative cadastrale est-elle la même chose que la valeur locative de marché ?
Non. La valeur locative cadastrale sert uniquement au calcul des impôts locaux et est souvent très éloignée de la valeur locative réelle observée sur le marché.